天津二中院發布房屋買賣合同糾紛典型案例

日前，天津二中院召開新聞發布會，發布該院房屋買賣合同糾紛案件典型案例。

案例一   按建筑面積計價的商品房，實際交付的商品房面積與合同約定面積存在差異，而商品房買賣合同中“對建筑面積與套內建筑面積均發生相反誤差時的處理方式”未作出約定時，應基于公平原則進行處理。

案情簡介

王某與甲公司簽訂《商品房買賣合同》，約定王某購買的房屋建筑面積212.91平方米，其中套內面積177.64平方米，公攤面積35.27平方米。交房時經測量房屋建筑面積為225.4平方米，面積差值為12.49平方米，套內面積反而與約定相比有所減少。甲公司遂起訴王某，要求其支付房款差額。

法院經審理認為，案涉房屋系按建筑面積計價的商品房，建筑面積誤差為5.87%，且增加的面積全部來源于公攤面積，套內面積反而有所減少。在此情況下，雖然合同中約定了“商品房建筑面積與銷售建筑面積差異”的處理方式，但未對“建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式”作出約定，應屬約定不明?？紤]到建筑面積增加有利于提高買受人未來出售的收益，套內面積減少降低了房屋利用率，基于公平原則，買受人僅需補足面積誤差比在３％以內部分的房價款，超出３％部分的房價款由開發商承擔，所有權歸買受人。

典型意義

房屋的公攤面積與套內面積均具有保障用益的功用。本案中因為面積存在誤差，一方面，房屋的實際利用率會因套內面積減少而有所下降，另一方面，房屋后續出售仍以建筑面積計價，建筑面積的增加會導致房屋未來出售價格上升。法院基于公平原則，根據《商品房銷售管理辦法》第二十條規定作出判決，既符合法律法規的相關規定，又充分考慮了雙方當事人的利益。

案例二   開發商在交付房屋過程中受委托的物業公司附加預繳物業費等交房條件，導致房屋交付未能完成，應承擔相應責任。

案情簡介

李某與甲公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定了交房日期。后甲公司向李某寄送收樓確認書，并將房屋交接手續委托案外的物業公司代為辦理。因物業公司提出應預付采暖費、物業費等相關費用后方可領取房屋鑰匙，李某對此不認可，遂成訟。

法院經審理認為，李某與甲公司并未在《商品房買賣合同》中約定需交納物業費等作為交付房屋的附加條件，交付房屋系甲公司應履行的合同義務，雖然辦理交房手續是由物業公司具體實施，但逾期交房的違約責任應由甲公司承擔，因案涉房屋已經實際交付，故判決甲公司按照合同約定標準向李某支付自約定交付房屋次日至實際收房之日的逾期交房違約金。

典型意義

從法律角度看，開發商交付房屋與物業公司收取物業費是兩個完全不同的法律關系。該案中，前期物業公司以購房人拒交物業費等為由拒絕交房，違反了合同的相對性原則，侵犯了業主依據商品房買賣合同接收房屋的權利。若因此延遲交房，開發商作為交房義務主體，應承擔相應的違約責任。

案例三 就違章建筑達成的房屋買賣協議無效

案情簡介

張某系案涉房屋買方，李某系案涉房屋賣方，甲公司系從事房屋置換等服務的企業。李某通過甲公司將案涉房屋對外出租，甲公司提供租賃合同，載明房屋為企業產。張某與李某簽訂房屋買賣協議，約定張某帶租受讓案涉房屋，張某繳納購房款后，取得了甲公司提供的房屋租賃合同。后張某因拆遷得知案涉房屋系違章建筑，未依法登記領取權屬證書，也無合法建房規劃手續且不能補辦。張某請求解除房屋買賣合同并返還購房款。

法院經審理認為，案涉房屋未依法登記領取權屬證書，也無合法建房規劃手續且不能補辦，屬于違章建筑物，依照法律規定不得轉讓。張某與李某之間達成的房屋買賣協議，因違反國家法律及政策規定而無效，當事各方取得的財產應予返還。遂判決確認買賣合同無效，李某返還購房款。

典型意義

違章建筑物，依照法律規定不得轉讓，就違建房屋達成房屋買賣協議會因違反國家法律效力性強制性規定而無效。無效合同自始無法律約束力，合同無效后當事各方取得的財產應予返還。在此提示買賣雙方及從事相關房屋管理服務的企業，充分注意房屋建筑的合法屬性，否則可能承擔相應的不利法律后果。

案例四   對購房者居住體驗、生活便捷等產生影響的相關設施及規劃未具體明確，開發商亦未對此進行充分提示說明，購房者可要求開發商予以適當補償。

案情簡介

案涉房屋在施工圖紙中顯示大堂設有門廳，后因消防設計變更該門廳被取消。但被告甲公司在銷售時仍按變更之前的規劃設計進行宣傳，在其使用的沙盤模型、廣告宣傳中顯示該樓宇一樓大堂存在門廳。后原告安某以交付的房屋無門廳為由要求甲公司承擔賠償責任。

法院經審理認為，雖然門廳并非決定購房人是否購買房屋的決定性因素，但對購房人的居住舒適度和生活便捷性確有影響，故甲公司有義務在銷售案涉房屋時對此進行說明。由于甲公司未充分盡到上述提示說明義務，導致購房人產生案涉房屋所在樓有門廳的心理預期?，F門廳提升優化未能實施，門廳現狀對購房人使用房屋的基本需求、便利性、舒適度及有效利用性造成了影響，應當予以適當補償。

典型意義

商品房的銷售手冊、樓盤模型、樣板房等銷售廣告和宣傳資料會對購房者的購買決策產生影響。該案中，由于廣告宣傳內容與實際房屋情況存在差異，且銷售方未充分盡到提示說明義務，雖不影響購房人的實際居住，但仍然造成了一定影響，銷售方應當承擔相應責任，對購房人予以適當補償。